房地產新發展模式下，保利發展如何實現自我超越？
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發布 : 03-28
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中國房地產行業在經歷了2022的市場寒冬之后，在2023年春暖花開之際，迎來積極信號。3月27日，保利發展研究院發布（點擊閱讀白皮書原文，以下簡稱“白皮書”），稱當前房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展” 的關鍵時期，中長期支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變。未來 5 年，房地產市場規模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在 10 萬億元以上，新房 及二手房年銷售額合計將超 20 萬億元。今年春節以來，各地房地產市場的陸續回暖已部分印證了市場從短期低谷走向長期平穩的判斷。保利發展研究院在白皮書中指出，我們堅定看好中國房地產行業。未來房企的核心競爭力，關鍵在于能否精準把握城市分化帶來的結構性機會，能否準確匹配客戶品質需求的提升。在市場變化中尋求發展機遇根據國家統計局數據，1-2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%。商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。業內人士分析稱，銷售指標改善情況非常好，已經總體上進入到“由負轉正”的邊緣線上。市場回暖之際，房地產行業內的分化仍在加劇，多年秉持穩健經營理念，且深諳市場及客戶需求變化的保利發展，似乎找到了一條變化中上升路線。中指研究院新近披露的百強房企月度銷售數據顯示，2023年1-2月，保利發展以635.5億累積銷售金額位居行業第1名。在剛過去的2022年，保利發展全口徑銷售金額約為4573億元、權益金額約為3068億元，均位于行業第二名。就規模而言，保利發展已然在市場的大浪淘沙中脫穎而出，站穩行業頭部；在外界看來，公司也已經達成了幾年前提出的“重回前三”的階段性目標。接下來，這家央企巨子將在房地產新的發展模式下如何保持戰力，實現自我超越？對此，該公司董事長劉平在日前的內部會議上提出更高維度的思考。他認為，保利發展的目標，實際上是要成為綜合實力領先、硬實力、軟實力都過硬的“一流企業”。這與黨的二十大報告中提出的“深化國資國企改革，加快國有經濟布局優化和結構調整，推動國有資本和國有企業做強做優做大，提升企業核心競爭力。完善中國特色現代企業制度，弘揚企業家精神，加快建設世界一流企業”的總精神總方針保持了高度的一致性。剛過去的2022年，中國房地產業經歷了本世紀以來最艱難的階段。中央經濟工作會議提出需要確保房地產市場平穩發展，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。近日，中共中央、國務院印發《質量強國建設綱要》，以推動中國制造向中國創造轉變、中國速度向中國質量轉變、中國產品向中國品牌轉變為主線，明確了質量強國建設的遠景目標和重點任務，從推動經濟質量效益型發展、增強產業質量競爭力、加快產品質量提檔升級等方面提出了要求。放眼未來3-5年，房地產新發展模式將逐步形成，房地產業將行穩致遠。部分房企也由過去“高負債、高杠桿、高周轉”模式轉向追求質量、效益，更高質量發展。而多年來，保利發展始終將“高質量發展”置于“規模增長”之上，追求“有質量增長”。因此，在打造“一流企業”目標之際，該企業格外強調“回歸本源、回歸專業、做強基本功、練就過硬的能力”。為了鞏固夯實基本盤，保利發展在過去兩年內積極采取“逆勢布局”戰略，在維持合理財務杠桿的前提之下，充分挖掘高能級城市的優質項目的投資機會。面對2023年，可以預見的市場回暖，或許將為已做好充足準備的保利發展提供又一次難得的跨越良機。追求更高質量發展毫無疑問，保利發展已然是一家規模龐大的公司。第三方機構統計數據顯示，2022年，保利發展累計實現全口徑銷售金額約為4573億元。步入2023年，保利發展延續市場上的強勁表現，迎來“開門紅”行情，1 月錄得銷售面積183.94萬平方；實現簽約金額295.45億元，同比增加4.39%。機構最新披露的百強房企銷售數據顯示，前兩月，保利發展以635.5億銷售額繼續領跑，位居行業首位。“勇當第一”是每一家有著自我追求的公司都無法拒絕的目標，但在保利發展這家具備濃厚央企基因和責任感的企業身上，是否實現“規模第一”并不是衡量發展的第一標準，高質量的發展才是國有企業發展的必由之路。這就一定是涵蓋著更多的約束條件，比如基于支持國家戰略、區域經濟發展戰略的考量、企業自身營收利潤的經營績效上的考量，以及基于財務穩健防控風險的經營安全維度的考量等等。總體而言，保利發展追求的增長，是有質量的增長，而非盲目擴張。在內部會議上，保利發展也先后提出了實現“三個一流”的目標，“四個一流”的路徑，和“三個一流”的保障。具體而言，“三個一流”的目標是指：一流的核心競爭力，產品、服務、質量、規模各方面的優秀，而不是只滿足于“均好”；一流的行業引領力，用平臺的思維夯實全產業鏈的建設，在各個細分領域打造頭部企業，引領這個細分領域的發展目標、運營標準和新發展機會；一流的企業影響力，做一家令人尊敬的國資央企品牌。“四個一流”的路徑是指從四個方面體系化推動提升核心競爭力，目標要清晰，行動要有力，成果要突出。“要有一流的經濟效益和財務指標，依法合規經營。要有一流的生產效率，推進‘八維精益’。要有一流的現代公司治理體系，完善現代企業制度。要有一流的產品、服務和品牌，引領行業發展。”軟實力與硬實力雙提升今年2月初，國資委召開中央企業負責人會議時明確，2023年要求中央企業“一利五率”目標為“一增一穩四提升”，這一考核指標的調整一度引起社會普遍關注。所謂“一增”即確保利潤總額增速高于全國GDP增速，力爭取得更好業績；“一穩”即資產負債率總體保持穩定；“四提升”即凈資產收益率、研發經費投入強度、全員勞動生產率、營業現金比率四個指標進一步提升。一直以來，保利發展嚴格按照國資委要求，穩健推進各項業務，尋找經營規模與績效之間的有效平衡，撫平市場周期的劇烈波動。該公司過去近10年的數據顯示，各項經營指標均在正常軌跡運行，營業收入和凈利潤走出一條穩定的上升曲線。與此同時，公司財務杠桿適度，“三道紅線”全數達標，為少數綠檔房企之一。截至2022年第三季度末，保利發展扣除預收款的資產負債率為66.4%，凈負債率73.0%，未扣除受限資金的現金短債比為1.9。財務穩健，是經營穩健的基礎，從事過審計工作的劉平對此格外重視。他在涉及到經濟效益和財務指標方面提到，“公司要緊盯發展質量和盈利質量，以現金流安全為主要目標，以效益為準繩，加大低效、無效資產的加速盤活和對指標、效益的貢獻度，注重經營的可持續。”穩健的表現，讓保利發展獲得資本市場及投資機構的認可。日前，中金公司發布研報稱，保利發展逆勢穩健擴表的舉措體現出公司較強的經營韌性，積極推進定增事項亦體現出公司較強的成長意愿和訴求，為后續規模和業績增長提供保障。2月7日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告，2023年度非公開發行A股股票申請獲得中國證監會受理。公告提到，保利發展早前宣布計劃非公開發行不超過8.19億股，募集資金125億元，用于廣州、西安等14個項目及補充流動資金。2月21日，保利發展發布公告稱，2023年2月16日，公司成功發行2023年度第一期短期融資券，發行金額25億元，票面利率2.26%。與同行相比，保利發展此次發布的融資券時間短、金額大、利率低，充分表現出資本對公司的信任與支持。穩健的財務指標和通暢的融資渠道，為保利發展逆勢布局精準投資提供了深厚的底氣。克而瑞研究中心數據顯示，2022年，保利發展新增土地貨值約為2514.8億元、新增土地價值1350.5億元、新增土地建筑面積902.4萬平方米，三項指標均位居行業首位。步入2023年，全國多地陸續顯現樓市回暖信號，不少房企開始調整投資策略，計劃快速補貨應對可能萌生的市場需求，而保利則憑借去年的果敢投資儲備了充足貨量，再一次搶得先機。首創證券發布研報稱，保利發展加大投資拿地力度，有助于優化土地成本提升潛在毛利率。公司始終堅持穩健安全的投資策略，保持投資定力，合理補充高質量資源，實現規模平穩擴張。此外，保利發展拿地強度保持較高水平，一二線核心城市優質土儲占比較高，為未來銷售總量提升和穩定的去化率奠定基礎。億翰智庫亦認為，保利發展作為頭部央企，早已具備規模效應。同時，保利發展戰略性布局核心城市群以及高能級城市使得土儲資源價值更高，有助于錨定業績的增長。在具備了良好“硬件”的同時，保利對自身的“軟件”同樣有著更高的要求：以打造卓越的產品和服務為抓手，發揮品牌優勢，提高在自身行業的領導地位和主導水平，培育和塑造卓越品牌，贏得更多主動的發展機會，實現企業軟實力和硬實力的雙提升。
